El Código Civil de Jalisco (art 2517) define a la hipoteca.- como un derecho real sobre bienes inmuebles o derechos reales que no se entreguen al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su grado de preferencia en el pago.
La hipoteca está formada por tres componentes esenciales:
I.-El Capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito),
II.- El Plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo) y
III.- El Tipo de Interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar; el interés es la ganancia del prestamista).
El tipo de interés puede ser:
- Fijo.- La cuota que se paga mensualmente es la misma durante todo el tiempo que dura el préstamo.
- Variable.- En este tipo de préstamos el tipo de interés aplicado se revisa periódicamente (suele ser semestral o anual) y se calcula con base a un diferencial fijo que se suma a un índice de referencia (normalmente el IPC).
- Mixto.- En este caso se aplica una combinación de los dos anteriores. Durante el primer año se aplica un interés fijo y luego pasa a ser variable.
El tipo de interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.
- El bien Hipotecado suele ser:
- El inmueble objeto del crédito.
- Inmueble distinto de propiedad del acreditado
- de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.
Características de la hipoteca
Dentro de las características más significativas de la hipoteca se pueden destacar las siguientes:
- Es un Derecho Real
- Es un Derecho Accesorio
- Es un derecho en principio Inmobiliario
- Es un derecho indivisible.
Vencido el término del pago de la deuda, El acreedor tiene derecho:
- Embargar
- Vender
- Hacerse pagar con el precio obtenido.
- TIPOS DE CONTRATO HIPOTECARIO MAS COMUNES:
Tasado en:
· VSM.- Veces Salarios Mínimos
--(INFONAVIT)
--Calculo 1 VSM.
--Debemos multiplicar el salario mínimo del D.F. por 30.4 (Que es el promedio de días que presenta un Mes).
-- 88.36 x 30.4= 2,686.144
UDI.- Las Unidades de Inversión (UDI)
-- Son unidades de valor que establece el Banco de México para solventar las obligaciones de los créditos hipotecarios o de cualquier acto mercantil o financiero.
-- Su valor se incrementa diariamente para mantener el poder adquisitivo del dinero y es publicado en el Diario Oficial de la Federación.
-- Nació para otorgar Créditos a personas que no eran susceptibles de crédito en las entidades financieras del país.
-- El 4 de abril de 1995, día en que comenzaron a utilizarse, el valor de cada UDI correspondía a 1 peso=1 UDI.
· PESO MEXICANO.- Moneda de curso legal en toda la República Mexicana.
En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos y para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe:
- Realizar una demanda.
- Generará una sentencia condenatoria
- Dará lugar al remate judicial del bien.
- El acreedor se cobrara hasta donde alcance
Todo juicio hipotecario se divide en dos secciones:
- La Primera o principal.-
- Inicia con la demanda.
- Admisión, registro de cédula hipotecaria, emplazamiento Contestación, Todas las actuaciones relativas al Concluye con la sentencia:
- La Segunda o de Ejecución.-
- Inicia con sentencia firme y condenatoria.
- Incidente de liquidación de sentencia
- Avalúo para determinar su precio
- Citación de acreedores
- Edictos para Venta del inmueble
- Remate
- Revisión de oficio
- Escrituración
- Posesión del bien adjudicado
- La Defensa se basa primordialmente en evitar y combatir en su caso violaciones a derechos humanos tanto en los contratos hipotecarios como en los procedimientos judiciales; derechos como:
- Derecho a la Vivienda, el cual debe ser:
- digna
- decorosa
- accesible
- Usura (prohibida por la ley pero en la práctica se da constantemente en los siguientes conceptos:
- Tipo de interés
- El plazo
- Unidad en que se otorga el crédito (UDIS, VSM y UMA)
Nunca hay que olvidar que nuestro derecho a la vivienda es un derecho humano, por lo que cualquier particular o institución pública o privada que atente contra este derecho fundamental, está incurriendo en delito por lo que debemos defenderlo.