El Código Civil de Jalisco (art 2517) define a la hipoteca.- como un derecho real sobre bienes inmuebles o derechos reales que no se entreguen al acreedor, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su grado de preferencia en el pago.


La hipoteca está formada por tres componentes esenciales:

 

I.-El  Capital (la cantidad de dinero que se prestó mediante un crédito),

 

II.- El Plazo (el tiempo en que se pacta la devolución del préstamo) y

 

III.- El Tipo de Interés (el porcentaje adicional que la persona que recibió el préstamo debe pagar; el interés es la ganancia del prestamista).


El tipo de interés puede ser: 

  • Fijo.- La cuota que se paga mensualmente es la misma durante todo el tiempo que dura el préstamo.
  • Variable.-  En este tipo de préstamos el tipo de interés aplicado se revisa periódicamente (suele ser semestral o anual) y se calcula con base a un diferencial fijo que se suma a un índice de referencia (normalmente el IPC).
  • Mixto.- En este caso se aplica una combinación de los dos anteriores. Durante el primer año se aplica un interés fijo y luego pasa a ser variable.

 

El tipo de interés variable es el de mayor riesgo para el deudor, ya que una crisis económica puede hacer que la cuota que debe abonar se dispare.

  • El bien Hipotecado suele ser:
    • El inmueble objeto del crédito.
    • Inmueble distinto de propiedad del acreditado 
    • de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.

Características de la hipoteca

Dentro de las características más significativas de la hipoteca se pueden destacar las siguientes:

  • Es un Derecho Real
  • Es un Derecho Accesorio
  • Es un derecho en principio Inmobiliario
  • Es un derecho indivisible.

Vencido el término del pago de la deuda, El acreedor tiene derecho:

  • Embargar
  • Vender
  • Hacerse pagar con el precio obtenido.


  • TIPOS DE CONTRATO HIPOTECARIO MAS COMUNES:

Tasado en:

·         VSM.- Veces Salarios Mínimos

                 --(INFONAVIT)

                 --Calculo 1 VSM.

                 --Debemos multiplicar el salario mínimo del  D.F. por 30.4 (Que es el promedio de días                      que presenta un Mes).

                -- 88.36 x 30.4= 2,686.144

          

         UDI.- Las Unidades de Inversión (UDI)

         -- Son unidades de valor que establece el Banco de México para solventar las obligaciones  de los créditos hipotecarios o de cualquier acto mercantil o financiero.

         -- Su valor se incrementa diariamente para mantener el poder adquisitivo del dinero y es publicado en el Diario Oficial de la Federación.

          -- Nació para otorgar Créditos a personas  que no eran susceptibles de crédito en las entidades financieras del país.

           -- El 4 de abril de 1995, día en que comenzaron a utilizarse, el valor de cada UDI correspondía a 1 peso=1 UDI.

 

·         PESO MEXICANO.- Moneda de curso legal en toda la República Mexicana.

En el caso de que el acreditado incumpla con sus pagos y para asegurarse el cobro de la deuda, el acreedor debe:

  • Realizar una demanda.
  • Generará una sentencia condenatoria
  • Dará lugar al remate judicial del bien.
  • El acreedor se cobrara hasta donde alcance

 

Todo juicio hipotecario se divide en dos secciones:

  • La Primera o principal.-
    • Inicia con la demanda.
    • Admisión, registro de cédula hipotecaria, emplazamiento Contestación, Todas las actuaciones relativas al Concluye con la sentencia:


  • La Segunda o de Ejecución.-
    • Inicia con  sentencia firme y condenatoria.
    • Incidente de liquidación de sentencia
    • Avalúo para determinar su precio
    • Citación de acreedores
    • Edictos para Venta del inmueble
    • Remate
    • Revisión de oficio
    • Escrituración
    • Posesión del bien adjudicado


  • La Defensa se basa primordialmente en evitar y combatir en su caso violaciones a derechos humanos tanto en los contratos hipotecarios como en los procedimientos judiciales;  derechos como:


  • Derecho a la Vivienda, el cual debe ser: 
    • digna
    • decorosa 
    • accesible


  • Usura (prohibida por la ley pero en la práctica se da constantemente en los siguientes conceptos:
    • Tipo de interés
    • El plazo
    • Unidad en que se otorga el crédito (UDIS, VSM y UMA)

Nunca hay que olvidar que nuestro derecho a la vivienda es un derecho humano, por lo que cualquier particular o institución pública o privada que atente contra este derecho fundamental, está incurriendo en delito por lo que debemos defenderlo.